Недвижимость в Чехии

• Виды собственности на недвижимость в Чехии
• Процедура покупки недвижимости в Чехии
• Процедура получения ипотеки
• Коммунальные платежи
• Доход от аренды

Виды собственность на недвижимость в Чехии.

Частная собственность ( osobní vlastnictví) . Этот вид собственности является базовым, основным, и, пожалуй, мало чем отличается от подобного вида собственности в других государствах. Иначе говоря, это право полноправного владеления тем или иным объектом. Это право можно передать по наследству, уступить в результате сделки или, например, по решению суда. Основным документом, подтверждающим право собственности является, в первую очередь, выписка из Кадастре Недвижимости Чешской республики. Обращаем Ваше внимание, утеря договора купли-продажи или любого другого документа, подтверждающего проведение сделки никоим образом не повлияет на ваше фактическое право собственности. А удостоверить оное право может любой желающий просто зайдя на сайт чешского Кадастра Недвижимости и введя нужный адрес объекта. Выписка из Кадастра, заверенная Кадастром или Магистратом является основным документом для подтверждения вашего права в любой инстанции Чешской республики или консульстве на территории другой страны.

Долевая собственность (podíl). По сути, долевая собственность это та же частная. Единственное отличие в том, что тем или иным объектом вы владеете не монопольно, а с кем-то в доле. Этим дольщиком может является как ваш близкий родственник, так и совершенно посторонний человек. Минусы подобного вида собственности только в том, что преимуществом по управлению объектом обладает та часть дольщиков, которые владеют большим количеством голосов, а именно, двумя третями. Иными словами, если вы решили сделать реконструкцию объекта или сдать его в аренду, но при этом, вы, скажем, владеете только третьей частью этого здания, квартиры или коммерческого помещения, вам надо заручиться поддержкой такого количества совладельцев, которые обеспечат вам перевес в голосах в соотношении два к одному. Однако, если вы, допустим, запланируете сделать косметический ремонт именно своей трети, никто вам не может этого запретить. Интересно еще одно нововведение в законе, вступившем в силу с 1 января 2015-го года. Даже если вы не обладаете нужным перевесом в голосах, вы можете отстаивать свои права на реконструкцию или, допустим, сдачу в аренду целого объекта через суд. И если суд сочтет, допустим, что реконструкция объекта действительно необходима, он может вынести постановление в вашу пользу, даже несмотря на то, что ваша доля на объекте меньше двух третей. Осовным документом, подтверждающим право долевого владения тем или иным объектом также является выписка из кадастра, в которой будет прописано, какой именно частью объекта в процентном соотношении вы обладаете. И еще одно нововведение в новом законе. Если ранее при продаже своей доли вы должны были предложить ее в первую очередь своим совладельцам, то сейчас такой необходимости нет. Вы можете переуступить свое право кому угодно по договорной цене. Преимущественным правом ваши совладельцы будут обладать только в течение одного месяца и только в том случае, если вы стали собственником доли не в результате ее покупки, а, например, в случае наследования или любого другого безденежного приобретения.

Кооперативная собственность ( družstevní vlastnictví). Данный вид собственности, по сути, представляет собой право постоянного, нерегламентируемого найма квартиры, которая принадлежит такому виду юридического лица, как кооператив. Главное отличие от простого квартиросъемщика состоит в том, что помимо права использования квартиры вы становитесь еще и членом данного кооператива, а значит, способны в той или иной мере влиять на решения этой организации, принимать участие в ее собраниях (зависит от устава конкретного кооператива) и т.п. Член кооператива имеет право продать свое членство вместе с правом использования кооперативной квартиры или квартир. По желанию, эти права он может переоформить как бесплатно, так и за отступные. Членство в кооперативе может быть и унаследовано. При переоформлении членства в кооперативе, новый собственник вносит в кассу кооператива единоразовый платеж – членский взнос. Это сумма взимается помимо той, что покупатель оплачивает продавцу.

Процедура покупки недвижимости в Чехии.

Частная собственность

После просмотра объекта и в случае положительного решения о его приобретении, покупатель вносит на счет посредника резервационную сумму – как правило, это 10 процентов от стоимости объекта. Подписывается договор резервировании. Оговариваются сроки внесения остальной суммы. Агентство недвижимости, на основании полученного резервационного платежа и договора о резервировании, дает поручение адвокату приготовить договор о купли и депозитный договор. После этого, стороны (покупатель и продавец) подписывают данные договоры. После подписания договора о депозите (договор, согласно которому адвокатская контора берет под свою ответственность распределение средств, поступивших на ее расчетный счет), покупатель вносит всю сумму сделки на счет адвоката. После чего договор купли (один, заверенный экземпляр) и проект на изменения в кадастре (návrh na vklad práva) вкладываются в Кадастр недвижимости ЧР. Каждый из участников сделки также получает один, подписанный всеми сторонами, договор купли.

Приблизительно через месяц- полтора (срок перезаписи в Кадастре), объект недвижимости переводится на покупателя, о чем появляется соответствующая запись на сайте кадастра недвижимости. Как пользоваться сайтом Кадастра подробно проинфрмирует агентство недвижимости «Ажур». Как только объект переведен на покупателя, адвокат освобождает основную сумму со своего счета в пользу продавца. По договоренности сторон с этой же суммы может быть выплачен четырехпроцентный налог в адрес налогового органа. На этом сделка завершена.

В случае, если недвижимость имеет ограничения в праве ее отчуждения на нового владельца (заложена в банке, в качестве обеспечения кредита и т.п.), либо в других, нестрандартных случаях, может быть составлен еще и договор о будущем договоре. В данном документе будут расписаны промежуточные шаги между вкладом денег и переводом недвижимости, как то: погашение кредита банку и т.п.

Кооперативная собственность

Также как и в случае с частной собственностью, при покупке членства в кооперативе с правом пользоваться кооперативной квартирой, вначале заключается резервационный договор. Договор двусторонний: агентство недвижимости – покупатель. Сумма резервации (10 процентов от стоимости объекта) вносится на счет агентства недвижимости либо передается наличными. После чего есть два пути. Если стоимость квартиры не превышает эквивалента 15 000 евро (именно до этой суммы в ЧР разрешены операции наличными средствами), в день, удобный для всех сторон, участники договора в сопровождении агента нашей компании едут в кооператив, где и производится перевод квартиры и членства на нового владельца, уплата членского взноса и оплата покупной суммы в пользу покупателя – из рук в руки. Вся процедура, как правило, занимает менее часа. Если же оплата договора производится по безналичному расчету, то сначала заключается трехсторонний договор о будущем договоре (агентство недвижимости – покупатель – продавец), данный договор заверяется нотариально, после чего покупатель отсылает сумму сделки на счет агентства недвижимости, являющегося гарантом сделки (как вариант, также может быть задействована адвокатская контора, которая будет являтся депозитарием). После чего в кооперативе производится, собственно, перевод членских прав и права пользования квартирой на нового владельца и оплачивается членский взнос. Как только перевод членства завершен (новый договор, регламентирующий взаимоотншения между новым членом кооператива и самой организацией обычно кооператив предоставляет спустя одну-две недели от записи нового члена), сумма сделки со счета агентства недвижимости отпускается в пользу продавца.

Долевая собственность.

Процесс покупки квартиры или здания, находящихся в долевой собственности производится так же и по той же схеме, как покупка частной собственности, ибо долевая и явлется долью в объекте частного владения. Отличие лишь в том, что договор будет заключаться не на покупку всего объекта, а на покупку его части (доли).

Процедура получения ипотеки.

Новинка от фирмы "Ажур!" Новая возможность - получить ипотеку под 5-ть процентов годовых для иностранцев любого гражданства! Новая форма кредита, выгодные условия! Не касается коммерческой недвижимости - только кредитования под собственное проживание! Подробности - по телефону или в офисе фирмы "Ажур"!

Претендовать на ипотечный кредит в Чешской республике могут иностранцы из третьих стран, юридические лица и граждане Евросоюза. Однако, некоторые банки в Чехии не выдают кредиты иностранцам из третьих стран, если те не имеют ПМЖ (постоянного места жительства) в ЕС. Также, трудно претендовать на ипотеку в том случае, если вы планируете взять кредит на фирму, а фирма у вас существует менее полугода до момента подачи заявки на кредит или данное юридическое лицо убыточное. Также между банками существуют довольно существенные различия в требованиях к соискателю кредита, равно как и в величине процентной ставки. Однако, есть и общие места в требованиях, а именно: в озраст соискателя должен быть менее семидесяти лет. Максимальный срок, на который может быть выдан ипотечный кредит как правило составляет разницу между возрастом соискателя и рубежом в семьдесят лет. Средняя ипотечная ставка в Чехии - 2-3 процентов годовых.

Порядок действий при получении ипотеки .

Вначале специалист банка или независимый эксперт (оценщик) производит оценку объекта недвижимости на который планируется выдать кредит. Стоимость оценки обычно составляет от 5 000 – 10 000 крон . Данная услуга оплачивается либо самим банком либо соискателем кредита – зависит от банка. Между покупателем, продавцом и агентством недвижимости (или без последнего) подписывается договор о будущем договоре.Этот договор подается в банк, который, на основании полученной оценки и данного документа и принимает решение о выдаче кредита или об отказе. Если банк дал согласие на выдачу , между покупателем и продавцом подписывается договор купли-продажи. Данный договор заверяется у нотариуса и поступает в банк. После этого в течение ближайших дней заемная сумма поступает на счет депозитария. Обычно можно претендовать на сумму, не превышающую 80-ти процентов от величины от оценочной стоимости. Чаще иностранцы могут претендовать только на 50 процентов.

Далее последовательность та же, как и при обычной покупке объекта недвижимости . Депозитарий перечисляет нужную сумму продавцу после перевода Кадастром Недвижимости объекта на нового владельца.

Наиболее распространенный с писок документов, необходимых для получения ипотечного кредита:

Заявление о предоставлении кредита выполненное на формуляре банка.

Ксерокопия паспорта с подписью владельца.

Выписка с личного банковского счета за последние 6 месяцев и/или справка из зарплатной ведомости за тот же срок.

Оценка недвижимости, подписанная оценщиком.

Выписка из Кадастра недвижимости на кредитуемый объект.

Копия кадастральной карты.

Договор о сделке купли-продажи . (Заверенная копия).

Договор с банком-кредитором между ним и заемщиком.

Коммунальные платежи.

При расчете коммунальных платежей за тот или иной объект нужно учитывать следующие величины:

1. Район размешения квартиры или здания.

2. Какие именно компании предлагают услуги по поставкам энергии (газа, электричества и т.п.)

3. Какой вид отопления, канализации, водоснабжения используется в том или ином здании или квартире.

4. К какой категории энергопотребления относится объект.

5. Сколько именно человек проживает или будет проживать в объекте, и насколько они дисциплинированы при потреблении энергии.

Теперь остановимся на каждом из пунктов подробнее.

Район размещения.

Если квартира или здание находится в Праге, тем более, в центре города, то стоимость на целого ряда коммунальных услуг там будет дороже, чем, например, на окраине города или, тем более, в отдаленном регионе. То есть, например, водные и канализационные расходы в Чешских Будейовицах на 2016 год составят 79 крон за 1 куб.м., а радом, в популярном среди туристов Чешском Крумлове уже 111 крон.

Различие компаний-посредников.

Действительно, между поставщиками энергии, и, в первую очередь, это касается дистрибьюторов электричества и газа существует конкуретная борьба и, как следствие, разные условия для потребителей. Могут различаться не только цены, но и виды тарифов. Как правило, всем известные крупные компании имеют более высокий уровень сервиса, лучшую доступность к их офисам и точкам обслуживания, но при этом и более высокую цену на электричество и газ, чем их менее знаменитые конкуренты. Умышленно не приводим здесь название компаний, чтобы не влиять на вашу свободу выбора дистрибьютора и не делать не нужной рекламы. Одним словом, подходить к выбору поставщика надо так же, как к выбору сотового оператора. Цену на 1 киловатт-час электричества и газа возможно указать только примерно: электричество стоит 4-6 крон за 1 кВтч, газ 1-2 кроны.

Какой вид отопления и пр. используется.

Тут вот о чем идет разговор. Возьмем для примера деревенский дом, до которого не подведен газ, отапливается он углем, старики-владельцы не пользуются электроприборами, кроме холодильника, утюга, двух-трех лампочек и одного маленького телевизора, вместо городской канализации у них септик, а вода – собственная. Черпается насосом из колодца на их персональном участке. В этом случае, за год отопления дома (100 метров) они заплатят 5-6 000 крон, за электричество 3000 – 4000, одна в два года чистка септика обойдется им в 500 крон. Итого – 10 000 крон на все про все.

А теперь возьмем, допустим, квартиру в курортной части какого-либо города, с газовым котлом, множеством разнообразных электроприборов, городскими канализацией и водоснабжением. Площадь такая же – 100 метров. Если зима будет холодной, а готовить будут много, за газ придется отдать порядка 3000 крон в месяц, или 36 000 крон в год. Потребление электричества, можно предположить, составит 1200 – 1500 крон в месяц, или 18 000 в год.

Вода, канализация, отвоз мусора, освещение подъезда и прочие блага проживания в городской системе обойдутся (приблизительно) в 1000 крон в месяц. И на выходе мы имеем совсем другую картину, нежели жители старенького деревенского дома. А если совет жильцов постановил насобирать на ремонт крыши и подъезда общего здания определенную сумму денег, то создается еще и ежемесячно пополняемый всеми жильцами ремонтный фонд. Он может достигать и 2 и 3 000 крон в месяц. Или 36 000 крон. Таким образом, дедка с бабкой за содержание своей избушки на курьих ножках потратят десятку, а владелец почтенной квартиры в хорошем месте раскошелится на сотню тысяч крон за год. Но и сдать, и продать ее хозяин городской жилплощади сможет во много раз дороже, нежели счастливые обладатели деревенского домика. Причем тут дело не в том, где именно находится жилое помещение, в городе или деревне. Есть дорогие виллы с высокими тратами, есть квартирки с минимальной коммуналкой. Тут дело именно в том, какими видами коммунальных услуг пользуются собственники объектов.

К какой категории энергопотребления относится объект.

Если объект недвижимости затеплен, снабжен, например, солнечными панелями, внутренние коммунальные системы в отличном состоянии и т.п. – такой дом будет иметь высокую категорию энергпотребления – то есть будет расходовать мало энергии. Если же всего этого не будет – то категория будет низкой. В Чехии существует семь категорий энергопотребления: A, B, C, D, E, F, G. Самый «экономный» объект получит категорию А, его противоположность удостоится буквы G. C 1 января 2015 года в Чехии указание в рекламе энергетической категории объекта недвижимости является обязательным. Однако если вы видите в рекламной объявлении G, это далеко не всегда значит, что объект действительно жутко не экономный, просто владельцы пока не озаботились получением энергетического паспорта, а без указания какой-либо категории они могли бы получить штраф от контролирующих органов.

6. Сколько именно человек проживает или будет проживать в объекте, и насколько они дисциплинированы при потреблении энергии.

Тут и добавить-то нечего. Поскольку газ и вода в России дешевы, многие представители этой страны и на западе не особо экономят в пользовании этими благами и очень удивляются, когда в конце года им приходят головокружительные счета. Европейцы же (по большей части) бережливы, не позволят капать крану или бессмысленно гореть свету в пустой комнате. Жители Африки и Ближнего Востока редко пользуются отоплением у себя на родине, а значит не привычны к газовым котлам. С арендаторами из этих стран иногда случаются забавные истории, когда они все лето (в Чехии) вовсю топят в съемной квартире, когда на улице 25-30 градусов. Ну, а чтобы не был слишком жарко – просто распахивают окна. Понятно, что при таком уровне потребления счета на оплату придут внушительные.

Ну и, разумеется, если в квартире живет один человек, который закален, по дому ходит в свитере, моется в общественной бане, готовит мало, электроприборов имеет минимум – его затраты на энергию будут минимальными по сравнению с многодетной семьей, члены которой любят часто плескаться в ванной, каждый имеет собственный ноутбук и т.п.

Разумеется, читатель хотел бы, хотя бы приблизительно, знать, сколько все-таки ему придется платить за коммунальные услуги. Учитывая все вышеперечисленное, можем сказать очень и очень приблизительно – опираясь только на личный многолетний опыт сдачи жилья в аренду и знание примерного уровня потребления.

В среднем, обладатель жилплощади в 50 кв.м. заплатит за коммунальные услуги от 3 до 5 тысяч крон в месяц. Примерный наш расчет таков. Семья из двух человек потратит на отопление 1000-1500 крон, на электричество 500 – 1000, на воду 500 – 1000, на прочие услуги (ремонтный фонд, содержание подъезда, отвоз мусора и т.п.) – 1000-2000 крон.

Проживающий со своей семьей в доме или квартире в 100 кв.м. заплатит, приблизительно от 4 до 7 тысяч крон в месяц.

Плавно вытекает из предыдущега раздела и следующая глава данной статьи.

Доход от аренды.

Разумеется, на вопрос о том, сколько можно зарабатывать на сдаче в аренду тех или иных объектов, можно ответить только приблизительно: очень многое зависит от того, что это за объект, в каком он состоянии, где находится и т.п.

Но, для того чтобы набросать доходность в общих чертах, возьмем пять примеров. И начнем с самого экономного, как с точки зрения затрат на покупку, так и с точки зрения доходности.

1. Вы приобрели, например, недорогую кооперативную квартиру в Теплицах, Мосте, Ческе Липе и т.п. Покупка квартиры вам обошлась в 400 000 - 500 000 крон, или 15- 20 000 евро. Квартира двухкомнатная, без особого ремонта. Такую квартиры вы сдадите примерно за 3-4 000 крон чистыми (130 евро) и годовая доходность от подобной недвижимости составит около 1500 евро, то есть, порядка 7-10 процентов годовых в том случае, если квартира была сдана долгосрочно и постоянно сдавалась. Здесь мы не берем в расчет траты на обслуживание квартиры со стороны агентства недвижимости – они составляют обычно 10-15 процентов от годового дохода. Также не берется в расчет обслуживание фирмы, если кооперативная квартира была приобретена на юридическое лицо.

2. Вы приобрели среднего класса частную двухкомнатную квартиру (не в столице) за 40 – 60 000 евро. Доход от сдачи такой недвижимости составит уже 5-7 тысяч крон чистыми, или, грубо, 2500 евро в год. Доходность без услуг по обслуживанию (например, в том случае, если владелец сам сотрудничает с арендаторами) составит 4-6 поцентов годовых.

3. Вы владеете трехкомнатной, отремонтированной, меблированной квартирой, расположенной в хорошем месте столицы или в курортном городе. Диапозон стоимости подобной квартиры может различаться очень сильно, от 100 000 до 400 000 евро. А в Праге в самое престижной части есть и более дорогие варианты. Но возьмем средний вариант – квартира вместе с мебелью, бытовой техникой и установкой спутникового телевидения обошлась Вам в 200 000 евро. Ее площадь 100 кв.м. Комфортный для отдыхающих этаж и хорошее расположение. Такую квартиру можно сдавать не на долгий срок, а на короткие заезды курортникам. Приблизительный диапозон цен – от 60 евров в день вне курортного сезона и до 100 в курортный. Опять-таки, мы здесь не берем столичный вариант, где стоимость аренды в сутки может быть намного более ощутимой, также как и стоимость квартиры. Таким образом, средняя стоимость дня проживания в такой квартире составит 80 евро в день (если взять как ориентир, что «сезон» и «вне сезона» в году примерно равны по длительности. Возьмем среднюю занятость квартиры – 50 процентов. Ориентировочная доходность такой квартиры составит 14 600 евро в год. Коммунальные расходы, услуги уборщицы, налоги обозначим в примерную сумму в 300 евро в месяц, или 3600 евро в год. Чистый доход от сдачи квартиры (при ее стоимости в 200 000 евро) составит 5,5 годовых.

4. Вы – владелец доходного дома, в котором четыре двухкомнатных квартиры и коммерческие площади на первом этаже, которые можно использовать как магазин или офис. Допустим, дом Вам обошелся в 500 000 евро. 4 квартиры вам приносят по 8000 крон каждая чистыми и магазин внизу еще 15 000 крон. Итого общий доход составит 564 000 крон в год, или 20 900 евро по сегодняшнему (апрель 2016-го года) курсу. При сдаче в аренду доходного дома без управляющего не обойтись. Допустим, его работа и налоги с недвижимости обойдутся Вам в 2000 евро в год. Чистый доход от сдачи дома в аренду будет равен 3,8 процентов годовых.

5. Вы – владелец доходного дома, который стоит в центре курортной зоны. В доме 10 трехкомнатных квартир, каждая из которых сдается по 100 евро в день в разгар сезона и по 30-40 евро вне сезона. Суммарно, дом Вам приносит порядка 120 000 евро грязными. Затратная часть (коммунльные платежи, мелкий ремонт, уборка) составляют 10 процентов от суммарной аренды. Таким образом, при общей стоимости дома в 1 млн. евро вы имеете доходность более 10-ти процентов годовых, то есть, за 10 лет этот дом полностью окупится.

Из данных расчетов выходит, что сдача недвижимости на короткий срок является самой привлекательной, с точки зрения доходности. Возможно, это так. Но эта категория и самая трудозатратная (надо регулярно размещать объявления, нанимать работников для уборки квартир и постирки белья и т.п.). Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что наиболее вероятный диапозон доходности чешской недвижимости, сдаваемой в аренду, будет равен 4-8 процентов годовых чистыми.

Термины и сокращения.

Вернуться